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收购交易主体和操作模式

  (一)项目收购


  所谓“项目收购”,是指收购已经有关主管部门批准立项,获得某一地块的土地使用权,并在土地上进行了部分投资但尚未竣工的建设项目。


  1、交易主体:


  收购方和被收购方(房地产项目的所有权人)。


  2、操作模式:


  采取项目转让的方式进行收购。


  3、项目收购应满足的条件


  根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条以及《北京市房地产转让管理办法》第十条及《〈北京市城市房地产转让管理办法〉实施意见》第一条的规定,出让土地上的房屋在建工程项目转让的,须同时满足下列条件:


  (1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;


  (2)按照出让合同约定进行投资开发,完成开发投资总额的25%以上;


  (3)拟转让的房地产不得有下列情形:


  ①司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的;


  ②依法收回土地使用权的;


  ③登记为共有的房地产,未经其他共有人书面同意的;


  ④权属有争议的;


  ⑤未经依法登记取得房地产权属证书的;


  ⑥法律、行政法规规定不得转让的其他情形。


  实践中,房地产开发一般都是以项目公司的形式进行,即在进行房地产项目开发前,投资方先设立一家公司实体(分公司和子公司都可以),然后再以该公司的名义去拿地和进行开发。项目公司除持有该房地产开发项目以外,一般不再持有其他经营性资产,在项目开发完成并销售完毕后,该项目公司将予以注销。在以项目公司作为开发载体的模式下,对房地产项目的收购,多数以股权收购的模式进行。


  (二)资产收购


  “资产收购”是指,以目标公司的资产为标的进行收购的法律行为,是收购方购买被收购方实质经营性资产的交易。该资产,既包括有形资产,也包括无形资产。


  1、交易主体:


  收购方和被收购方(房地产项目的所有权人)。


  2、操作模式:


  通过收购目标公司的实质经营性资产,来控制房地产项目。根据《公司法》的相关规定,由目标公司的董事会、股东会作出特别决议,交易双方签订转让协议。如果有债权人的,公告并通知债权人。


  (三)股权收购


  所谓“股权收购”,是指以目标公司股东的全部或部分股权为收购标的的收购,通过持有目标公司的股权而间接的持有房地产项目。既包括全资和绝对控股型的收购,也包括非控股的参股型收购。此种模式又可细分为股权转让方式收购和增资扩股方式收购。股权转让方式为大家所熟悉,就是双方签订股权转让协议,办理相关变更登记。所谓增资扩股的方式进行收购,即收购方以现金或其他资产对目标公司进行增资,增资后收购方持有目标公司的一定比例的股权。


  1、交易主体:


  收购方和目标公司的原股东。不需要征得目标公司的同意,交易的决策权在股东手里。


  2、操作模式:


  在股权转让模式下,进行股权收购的操作模式:收购方收购目标公司原股东的全部或部分股权,达成协议后签订《股权转让协议》,然后到工商部门办理相应的变更登记。


  采取增资扩股方式进行收购,具体来说,由收购方即增资方与目标公司原股东签订增资协议,对增资额和增资后各方所占股权比例作出约定,然后由会计师出具《验资报告》,并到工商部门办理变更登记。如果目标公司是外商投资企业,或增资后目标公司由内资企业变更为外商投资企业,则需要经相关商务部门批准,然后再办理工商变更登记。


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